Bagaimana cara kontraktor menghitung keuntungan saat membangun rumah mewah sesuai pesanan klien?

Dilihat 392 • Ditanyakan sekitar 1 tahun lalu
1 Jawaban 1

Sekarang ini, bisnis properti sangat menjamur di berbagai daerah, mulai dari penawaran produk perumahan sederhana hingga pembangunan rumah mewah. Tiap kontraktor atau pengembang memiliki trik pemasaran tersendiri. Bahkan saat ini juga telah ada pengembang yang menerapkan bisnis properti syariah. Yang mana produk perumahan yang dijualnya tidak dikenakan bunga dalam cicilannya.

Bisnis properti memang sangat menguntungkan, namun semua harus diperhitungkan dengan tepat. Ketika seorang kontraktor membangun rumah mewah pesanan klien, maka kontraktor tersebut akan menghitung segala kebutuhannya serta keuntungan yang akan didapatkan dari membangun rumah mewah tersebut. Cara menghitung kebutuhan material bangunan harus cermat, karena biaya yang dibutuhkan untuk membangun sebuah rumah mewah jauh lebih besar daripada biaya yang dibutuhkan untuk membangun rumah sederhana. Jadi, seorang pengembang harus benar-benar paham tentang cara menghitung laba bersih, selain itu juga paham tentang pengertian biaya produksi


rumah mewah 1



Membangun rumah mewah


Secara umum, cara menghitung laba bersih dari pembangunan rumah mewah maupun rumah sederhana adalah sama. Perbedaannya hanyalah pada besaran nominal yang dibutuhkan. Sesuai pengertian biaya produksi, kontraktor yang tengah membangun sebuah rumah mewah akan menambahkan biaya 10% dari total biaya pembangunan yang dibutuhkan. Perhitungan ini sudah termasuk pembelian bahan bangunan, ongkos kuli dan tukang, dan lain sebagainya.

Setiap kontraktor pasti memiliki cara tersendiri dalam menghitung kebutuhan saat membangun rumah mewah untuk kliennya, sehingga keuntungan yang diperoleh dapat maksimal. Karena dalam membangun sebuah rumah mewah, kebutuhan bahan material bangunan akan lebih besar jika dibandingkan dengan membangun rumah sederhana. Selain itu lama waktu pengerjaan juga tidak sama dibandingkan dengan membangun rumah sederhana. Namun patokan dasarnya adalah 10% dari keseluruhan biaya pembangunan tersebut. Ada juga pengembang yang berani memangkas biaya tambahan ini menjadi 5% hingga 7%, tetapi ada juga yang menambahkan jauh lebih banyak hingga 20% atau lebih. Ini semua kembali lagi pada cara kontraktor tersebut menghitung pemerolehan laba atau keuntungannya.


rumah mewah 2

Ada beberapa hal yang cukup berpengaruh dalam cara menghitung potensi keuntungan dari investasi pembangunan perumahan, yaitu kepemilikan lahan, desain, perizinan, serta jenis proyeknya (pembangunan satu rumah atau kompleks perumahan). Jika lahan yang hendak dijadikan lokasi pembangunan rumah mewah tersebut adalah milik klien, maka pengembang biasanya hanya perlu menghitung kebutuhan biaya pembangunan saja, yaitu bahan bangunan dan ongkos kerja. Karena biasanya pemilik lahan sudah mengurus semua biaya terkait kepemilikan tanah tersebut, begitu juga desain rumah yang diinginkan serta perizinan untuk membangun rumah mewah yang diinginkannya. Dan hal ini biasanya adalah proyek pengerjaan pembangunan satu rumah, bukan kompleks perumahan, sehingga penghitungannya relatif lebih mudah.  


Sedangkan apabila pengembang tersebut membangun kompleks perumahan mewah, maka perhitungannya harus menyangkut semua aspek, seperti modal tanah, desain dan perizinan, overhead cost, biaya pematangan lahan, biaya bangunan, dan biaya lain-lain yang belum tercakup dalam kelima poin sebelumnya. Meskipun cara menghitung laba bersih dari pembangunan ini sama, namun membutuhkan perhatian ekstra karena banyaknya jumlah rumah mewah yang hendak dibangun. Dalam pengertian biaya produksi untuk proyek ini lebih besar daripada proyek satu rumah mewah.

Setidaknya terdapat 2 metode penghitungan dan pembukuan yang bisa digunakan dalam sebuah proyek pembangunan perumahan, termasuk membangun rumah mewah, yaitu:

  • Metode Kontrak Selesai (completed contract method), pada metode ini keuntungan atau pendapatan baru akan diakui atau dibukukan setelah pembangunan selesai. 
  • Metode Persentase Penyelesaian (percentage of completion method), dalam metode ini taksiran keuntungan atau kerugian dicatat setiap akhir periode pembangunan berdasarkan persentase penyelesaian.  

properti 1



Perhitungan keuntungan membangun rumah mewah


Setidaknya ada 4 cara, lebih tepatnya 4 indikator, yang dapat dilakukan kontraktor dalam menghitung keuntungan saat tengah membangun rumah mewah untuk kliennya. 4 cara atau 4 indikator tersebut yaitu: 

  1. Profit margin, yaitu persentase berbanding dengan omzet yang diterima. Rumus laba atau keuntungannya: Laba = Omzet – Biaya bahan baku (termasuk ongkos kerja) – Biaya administrasi dan umum. 
  2. Return On Investment (ROI) atau juga biasa ditulis tingkat pengembalian atas investasi, yaitu berapa modal yang digunakan dan berapa persentase keuntungan atau laba yang didapatkannya. 
  3. Break Even Point (BEP) atau juga biasa disebut dengan titik impas, yaitu seluruh biaya yang dikeluarkan ter-cover atau terlunasi dari omzet yang didapat, sehingga keuntungannya nol. Baru omzet selanjutnya dihitung sebagai keuntungan atau laba. Jadi ketika kontraktor membutuhkan dana Rp. 600 juta misalnya, untuk membangun dua buah rumah mewah mulai dari nol hingga benar-benar selesai, maka harga sebuah rumah mewah minimal adalah Rp. 300 juta. Dengan harga ini pengembang tidak mendapatkan keuntungan sama sekali. 
  4. Payback Period, yaitu perhitungan waktu yang dibutuhkan untuk modal investasi yang telah digunakan ter-cover sepenuhnya alias kembali seutuhnya. Jadi misalnya dalam perhitungan Payback Period ini membutuhkan waktu 12 bulan untuk balik modal, maka omzet dari bulan ke 13 dan seterusnya adalah keuntungannya.  
rumah mewah 3

Jadi, saat kontraktor membangun sebuah rumah mewah, tanpa harus memikirkan modal tanah atau lahan, maka perhitungan yang pertama kali dilakukan adalah estimasi bahan bangunan dan ongkos kerja. Dalam menghitung ongkos kerja, juga harus disertakan biaya untuk pengawasan lokasi, biaya administrasi kantor, serta asuransi. Selain itu, kontraktor juga akan menghitung biaya tak terduga atau biaya lain-lain untuk hal-hal yang belum tercakup dalam perhitungan sebelumnya. Dari sudut pandang kontraktor, semua biaya tersebut masuk dalam pengertian biaya produksi yang memang harus dihitung dengan cermat.

Baru setelah semua perhitungan tersebut selesai, proyeksi keuntungan pun akan dilakukan. Persentase paling minim untuk proyeksi keuntungan ini biasanya sekitar 5%-7%. Proyeksi standarnya adalah 10%-20%. Ada juga pengembang yang memproyeksikan lebih dari 20% dengan pertimbangan lamanya waktu pengerjaan serta aspek finansial lainnya, seperti inflasi, suku bunga kredit, atau inflasi emas. Seperti itulah gambaran cara menghitung laba bersih yang lazim diterapkan oleh kontraktor. Jadi, pengembang yang menerapkan 4 prinsip di atas dapat dikategorikan sebagai konstruktor rumah mewah yang berkompetensi tinggi, bukan sekadar pengembang asal-asalan.


rumah mewah 4


Kualitas konstruksi rumah mewah


Secara umum, dapat dikatakan bahwa kualitas konstruksi rumah mewah jauh lebih bagus jika dibandingkan dengan kualitas konstruksi perumahan sederhana. Sebuah rumah dianggap sebagai real estate mewah setidaknya berdasarkan karena bahan bangunan yang berkualitas tinggi, komposisi pencampuran bahan bangunan saat proses pembangunan sesuai dengan aturan arsitektur yang ada, serta durasi pembangunannya relatif lebih lama daripada perumahan sederhana. Perumahan sederhana biasanya dikerjakan secara cepat sehingga adakalanya kualitas bangunan yang dihasilkan pun kurang bagus. Ada banyak bangunan rumah pada berbagai kompleks perumahan sederhana yang tidak sampai 5 tahun sudah mengalami kerusakan dan membutuhkan perbaikan di sejumlah tempat.

Selain itu, pembangunan rumah mewah biasanya di bawah pengawasan seorang arsitek yang memperhatikan setiap hal secara rinci, sehingga kualitas bangunan rumah mewah tersebut jauh lebih bagus dibandingkan dengan kualitas bangunan rumah sederhana. Oleh karena itu, salah satu cara terbaik untuk memulai langkah dalam membeli rumah mewah adalah berkonsultasi dengan pengembang real estate yang memang telah terkenal dalam pembangunan rumah mewah.

Terjawab sekitar 1 tahun lalu
Kau memiliki jawaban yang lebih baik?
Tulis jawaban sekarang